Pronájem prostor v příspěvkové organizaci

Question

Dobrý den, mám dotazy k pronájmu. Jsme příspěvková organizace a jsme nyní v nové budově, kde je sál a učebna, které využíváme pro své akce. Zároveň bychom je ale v budoucnu mohli nabídnout i dalším zájemcům. Představa je asi taková, že pro organizace města by byl pronájem zdarma, ale podnikatelské subjekty, které by měly "své" akce a lišily by se od našich kulturních činností, by platily pronájem. Celkově to nemáme pro výdělek, ale pro využití prostoru, když zrovna my akci nemáme. Chceme se tedy domluvit se zřizovatelem na úpravě zřizovací listiny a zavést nájemné do hlavní činnosti. Většina organizací toto má ve vedlejší činnosti, ale prý je možné to mít i v hlavní.   
1. dotaz: Je tedy možné mít pronájem v hlavní činnosti?
2. Je potřeba s tím vyčíslit i kalkulaci nákladů? Jsme v budově teprve měsíc. Netušíme vůbec žádné spotřeby. 
3. Je možné mít výši za pronájem dle částek z okolních organizací města a náklady nečíslit? 
4. Chápu správně, že náklady jsou důležité kvůli přiznání k dani z příjmu? Výnosy jsou vždy předmětem daně a proti nim uvedu ty náklady? Tím snížíme základ daně?
Pokud by vás k tomu napadlo něco víc, budu ráda na nasměrování. 
Děkuji moc za odpověď

Veronika Fuková · Accepted Answer

1. Je možné mít pronájem v hlavní činnosti?

Ano, právně to možné je, ale v praxi to u komerčních pronájmů (podnikatelským subjektům na akce nesouvisející s účelem PO) bývá problematické a ve Vámi zmíněných případech tedy dané nedoporučujeme, zejména u komerčních pronájmů na akce. Hlavní činnost má primárně naplňovat účel, pro který byla organizace zřízena (kultura, vzdělávání), a obecně by neměla být stanovena za účelem zisku. Hospodářská činnost slouží k efektivnějšímu využití majetku a k získání dodatečných prostředků pro hlavní činnost. Pronájem komerčním subjektům přesně splňuje definici hospodářské činnosti. Zřizovatel (město) má konečné slovo, může pronájem zařadit do hlavní činnosti, ale PO pak musí pečlivě sledovat,, aby z veřejných rozpočtů (příspěvku na provoz) nedotovala komerční činnost a související využití prostor.

2. Je potřeba s tím vyčíslit i kalkulaci nákladů, když neznají spotřeby?

Kalkulace nákladů sice není u běžných podnikatelských subjektů nutná, avšak ve Vašem případě bude vhodné ji provést pro oddělení nákladů na část budovy, která bude využívána zejména pro komerční účely. To je podstatné nejen pro rozdělení na hlavní a hospodářskou činnost viz výše, ale i pro sestavení daňového přiznání. Jelikož jste v budově krátce a nemáte prozatím dostupná potřebná data, musíte pro začátek použít odborný odhad. Ten se počítá například podle podlahové plochy pronajímaných prostor vůči celkové ploše a podle instalovaných spotřebičů (světla, topení). Na konci období se tato kalkulace zreviduje podle skutečné spotřeby a skutečných nákladů

3. Je možné mít výši za pronájem dle částek z okolních organizací a náklady nečíslit?

Stanovit cenu nájmu podle "ceny v místě a čase obvyklé" (tj. podle okolních organizací) je naprosto v pořádku a je to nejlepší tržní přístup. Zároveň to ale nezbavuje organizaci povinnosti znát své náklady (viz bod 2). Cena pro komerční subjekty by měla minimálně pokrývat tyto odhadnuté náklady (aby nevznikala ztráta dotovaná zřizovatelem). V hospodářské činnosti by měla organizace ideálně generovat i zisk.

4. Náklady, výnosy a daň z příjmů právnických osob (DPPO)

Zde bych ráda zmínila, že u příspěvkových organizací platí jedna zásadní a specifická výjimka. U veřejně prospěšných poplatníků (což PO je) platí, že příjmy z hlavní činnosti, které jsou ztrátové, nejsou předmětem daně. Je však nutné dát pozor na výjimku: Příjmy z nájemného jsou u PO vždy předmětem daně, bez ohledu na to, zda je pronájem v hlavní nebo hospodářské činnosti. Proto je naprosto klíčové k těmto zdanitelným výnosům přiřadit (uplatnit) daňově uznatelné náklady (např. poměrnou část energií, úklidu, správy budovy, případně odpisů, pokud je zřizovatel povolí uplatňovat). Tím si PO legálně a výrazně sníží základ daně. Bez vyčíslených nákladů by musel být zdaněn celý výnos z nájmu.

Další důležité poznatky:

Pro organizace města (kdy půjde o poskytnutí prostoru zdarma) právně nejde o pronájem, ale o smlouvu o výpůjčce (bezúplatné užívání). Pro komerční subjekty to bude klasická nájemní smlouva. Smlouvu o výpůjčce je dobré zvolit zejména proto, že nedoporučujeme uvažovat o daru. Příspěvková organizace hospodaří se svěřeným majetkem svého zřizovatele (města). Zákon č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů organizacím obecně zakazuje poskytovat dary z veřejných prostředků. PO může poskytovat dary pouze ve velmi specifických případech nebo s předchozím písemným souhlasem zřizovatele. Pokud by tedy PO sama od sebe poskytla sál zdarma jinému subjektu, šlo by o neoprávněné bezúplatné plnění (poskytnutí služby darem), což by bylo porušení rozpočtové kázně.
Organizace by si měla po dohodě se zřizovatelem vytvořit vnitřní směrnici (ceník a pravidla), kde jasně definuje, kdo má prostory zdarma (výpůjčka pro účely města) a kdo platí tržní nájemné.

Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, definuje krátkodobý nájem jako pronájem nemovitosti (včetně vybavení), který trvá nepřetržitě nejdéle 48 hodin. Takový pronájem není osvobozen od DPH. Pokud by tedy příspěvková organizace už byla plátcem DPH, musela by k ceně za pronájem sálu na odpolední akci (např. komerčnímu subjektu) vždy připočítat 21 % DPH. Pokud by PO pronajala nějaký prostor v budově (např. bufet nebo učebnu) podnikateli dlouhodobě (déle než 48 hodin, typicky na měsíce či roky), pak by se uplatnilo obecné pravidlo a tento nájem by byl od DPH osvobozen (bez nároku na odpočet daně na vstupu). Pokud organizace plátcem DPH zatím není, musí si hlídat zákonný limit pro povinnou registraci, který činí 2 000 000 Kč za kalendářní rok. Do tohoto obratu se započítávají příjmy z tzv. ekonomické činnosti. Hlavní činnost PO (dotovaná zřizovatelem k veřejnému prospěchu) se do obratu zpravidla nepočítá. Příjmy z komerčního pronájmu (a to jak krátkodobého, tak i dlouhodobého osvobozeného) se však do tohoto limitu pro plátcovství započítávají.