daňový a účetní aspekt prodeje nemovitosti

Question

Fara byla oceněna při přechodu z jednoduchého na podvojné účetnictví na 300000,-Kč. Zaúčtováno 021/901 ..... 300000,- Kč. Fara se odepisovala pouze účetně (daňový odpis nebyl uplatňován). Od 1.1.2012-30.11.2026 na odpisech zaúčtováno celkem 75000,- Kč.... 551/081. Např. k 30.11.2026 se fara prodá za 5000000,- Kč - zdaňovaný výnos zaúčtuji: 311/652. Zároveň zaúčtuji: 552/081.... 225000,- Kč jako zůstatková účetní cena fary a následné vyřazení fary z účetnictví v pořizovací ceně: 081/021... 300000,- Kč. Fara byla vedena v hospodářské činnosti, jelikož se využívala k pronájmům. Zajímá mně: Může být použita zůstatková cena 225000,- Kč oproti daňovému výnosu 5000000,- Kč, t.j. aby jsme zdanili pouze rozdíl?  A co mám udělat s účtem 901, na kterém pořád "visí" 300000,- Kč? 
Děkuji.

Jan Černý · Accepted Answer

Vámi navržené účtování prodeje je vpořádku. Je však třeba si uvědomit, že zařazením nemovitosti k používání v hospodářské činnosti je nutné i vykázání výsledkových zápisů souvisejících s prodejem ve stejné činnosti ve výkazu zisku a ztráty. Kromě výnosů z pronájmu nemovitosti a souvisejících nákladů včetně podílu režie bude tedy sloupec VZZ "hospodářská činnost" obsahovat i výnos z prodeje nemovitosti (účet 652 dle vašeho zadání dotazu) a náklad z uplatnění účetní zůstatkové ceny (účet 552 ze zadání). 
Bohužel v dalším není dotaz dostatečně jednoznačný, abychom mohli poskytnout i jednoznačnou odpověď. Proto dále podáme řešení pro jednotlivé možnosti, které textu dotazu neodporují:
1. Nemovitost byla zakoupena historicky z vlastních zdrojů. V takovém případě zůstatek účtu 901 souvisí pouze s přechodem z jednoduchého účetnictví na účetnictví (bohužel už v dikci Zákona o účetnictví podvojné neexistuje a máme tedy jednoduché účetnictví a účetnictví-dříve podvojné)  jako vyrovnání počátečního stavu aktiv a pasiv. Stav účtu vlastního jmění takto zůstane nadále. Při pořízení majetku z vlastních zdrojů a současně jeho používání pro hospodářskou činnost, máte právo na daňové odpisy a pokud jste jej neuplatnili, tak na daňovou zůstatkovou cenu v plné výši zařazení, tedy 300 tis. Kč. Zdaníte tak pouze rozdíl, tedy 4,7 mil.Kč.

2. Nemovitost byla navrácena v rámci restituce. Z pohledu účetnictví jde o bezúplatné nabytí a zápis na účet 901 při přechodu na účetnictví přímo souvisí s tímto majetkem, jako zdroj pro jeho nabytí. Tato částka měla být v průběhu odepisování rozpuštěna do výnosů v souladu s účetními odpisy a zbytek ve výši účetní zůstatkové ceny  rozpuštěn do výnosů při prodeji. Tento výnos jak postupný tak jednorázový při prodeji bude od daně z příjmu osvobozen. Detailní popis problematiky podáváme u možnosti v bodě 3. Naopak z daňového hlediska se většinou restituce považuje nikoliv za bezúplatný příjem, ale za vrácení majetku. Máte tedy právo na použití daňové zůstatkové ceny jako v případě předešlém, zdaníte tak zase 4,7 mil. Kč

3. Nemovitost byla nabyta historicky bezúplatně.  V tomto případě také zápis na účet 901 přímo odpovídá zdroji bezúplatně nabytého majetku a měl být v průběhu užívání a účetního odepisování majetku  rozpouštěn do výnosů ve výši shodné s odpisy. Kromě toho při prodeji pak má být stejným způsobem rozpuštěna i účetní zůstatková cena. Při obou operacích je nutné použít výnosový účet skupiny 64.  Vzhledem k tomu, že jste v minulosti toto rozpouštění opominuli, zkreslili jste výsledek hospodaření těchto období a dopustili jste se v účetní terminologii chyby. Předpokládáme ovšem, že celková částka chyby ve výši maximálně 75 tis.Kč není v kontextu celkových údajů (nevíme bohužel ze zadání, jaká část odpisu a tedy i nerozpuštěného vlastního jmění náleží roku 2026, uvažujeme  tedy chybu v celkové výši dosud uplatněných účetních odpisů) významná a  je tak namístě její výsledková oprava v běžném období roku 2026. Zůstatek účtu 901 související s předmětnou nemovitostí, tedy částka 300 tis.Kč,  bude rozpuštěna do výsledku za použití skupiny účtů 64, pravděpodobně syntetického účtu 649 a vykázána v účetní závěrce jako výnos v hospodářské činnosti. Pokud by k prodeji došlo až v roce 2027, doporučujeme opravu rozpouštění v souladu s odpisy provést ještě v roce 2026 a do roku prodeje ponechat už jen stav 901 ve výši účetní zůstatkové ceny nemovitosti.  V tomto případě účetní zůstatkovou cenu není možné daňově uplatnit, právě proto, že jde o účetní a nikoliv daňovou kategorii. Zdaníte tedy celou prodejní cenu ve výši 5 mil.Kč.  V daňovém přiznání bude navíc třeba uvést výnos z rozpouštění účtu 901 v řádku 140, ke kterému je nutný vysvětlující komentář. Související účetní zůstatková cena nemovitosti (ve výši 225 ti.Kč) bude uvedena na řádku 40 a v navazující tabulce. Vzhledem k tomu, že toto rozpouštění má stále nedaňový charakter, jeho opomenutím v předchozích letech jste neovlivnili základ daně a není tedy třeba podávat dodatečná přiznání, či se obávat postihu.